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吴剑勇律师是专业的合同法、公司法、经济纠纷专业律师，为了提高效率及准确性，我们暂不接受QQ、聊天工具等形式的网络咨询方式，为了全面维护你的权益，请来电咨询详细陈述你的案情经过，或携带书面材料直接到律师事务所面谈，谢谢！
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上海经济律师丨买到烂尾楼的商品房有保障了

买到烂尾楼的商品房有保障了

原创作者：上海经济律师-吴剑勇
20年资深经济律师
盈科律师合伙人
手机：135 1210 1626

一、前言

烂尾楼是购房人一生的痛。普通居民购买一套房产基本上要花费一生的积蓄，甚至在一些一线前沿城市购买一套房产所需的需要两代人倾其所有。我国这么多年经济的高速发展，也带来房产开发的蓬勃发展，大量的房地产开发企业使用各种经济杠杆、金融筹资的方式来搞房产开发项目。很多企业就因为无序扩张、无视金融风险，最终导致项目崩盘成为烂尾楼。

众所周知的恒大房产金融危机，已经造成全国范围内的恒大房产基本上都处于停工、封盘的状态，购买了恒大房产的消费者或企业因为项目的停工无法取得房产。如果恒大集团最终走向破产的，广大的消费者购买的房产权利将基本无法实现，面临着与普通债权一样进入破产清算的法律风险。

2023年04月20日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的颁布，为买到了烂尾楼的消费者明确了房产权利优先于其他权利，也为买到恒大烂尾楼的购房者提供了明确的解决困境的法律依据。

二、消费者房产权利的历史保护

在最高人民法院本次司法解释出台之前，法定的优先权只有建设工程价款优先受偿权与抵押权，也就是说建设工程施工企业对建设工程价款可以享受优先权，抵押权依据我担保法规定也具有法定优先权，消费者作为购房人购买商品房的房产权利并没有法定优先权。

虽然最高人民法院在关于执行的司法解释当中，对已经支付了全部或者大部分购房款的消费者在执行程序中，可以对第三方进行司法查封或拟将执行的房产提出执行异议或保护。但这些司法解释都是规定于执行程序或执行异议当中，消费者只能通过执行异议主张权利，并非是有权直接依据该执行规定主张房屋交付请求权，购房人主张房产权利或维护房产权利仍然比较被动。

三、新规对消费者房产权利的保护亮点

房屋交付请求权，2023年04月20日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》颁布之后，该批复第二条直接规定了商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。最高人民法院在这里直接使用了“房屋交付请求权”。

上海经济律师吴剑勇律师继续解读最高人民法院的这个新规定，该规定不仅直接规定了购房者具有“房屋交付请求权”，并明确规定了请求权还优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，还更进一步明确了尚未付清全部购房款的如何处理，以及进一步明确了房产不能交付且无实际交付可能的情况下的权利保护方案。

在现实中有些购房者已经支付了首付款或部分款项，之后房产开发商突然出现金融风险，此时购房者面临进退两难的选择，是继续付款还是等待观望？继续付款则面临后续可能造成房产权利无法实现的风险，不继续付款又自身构成违约的法律风险。依据该批复第二条第二款规定，如果消费者还未付清全款的，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，仍然具有“房屋交付请求权”的优先权。也就是说购房者只需在主张权利的诉讼过程中，在一审法庭辩论终结之前付清购房款就可以达到保障房产权利的目的。

继续解读该批复第三条规定，如果在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。也就是说当房产项目整个楼盘进入烂尾楼状态时，比如整个楼盘根本无法最终完工，或者虽然完工但因为各种原因通不过竣工验收，或者无法申领到大产证，最终造成无法向业主交付房产的状态，购房人最终因为客观原因无法实际取得房产的，消费者可以选择要求返还购房款，且购房人要求返还购房款的权利仍然具有优先权。

解读2023年04月20日《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》全文，实际上解决了房产开发商出现金融风险时，购房者有了更多的充分自主的选择权，这对于目前急需解决购买了恒大房产恒大烂尾楼的广大消费者是一个重大的、利好的维权消息。

上海经济律师吴剑勇律师提醒大家需要注意的是，不论是依据最高人民法院以前颁布于执行法规当中的司法解释，还是依据该次2023年04月20日《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，其能够主张优先权的范围仅限于购买商品房用于居住为目的，并不包含用于经营性质或投资性质的炒房卖房。

最高人民法院

关于商品房消费者权利保护问题的批复(全文）

法释〔2023〕1号

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，现予公布，自2023年4月20日起施行。

最高人民法院
2023年4月20日

河南省高级人民法院：
你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一   、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二   、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三   、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

最高人民法院
2023年4月20日

原创作者：上海经济律师-吴剑勇律师

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