上海经济律师：房产价值降低被法院判决开发商向购房者赔偿损失

 
 
房产开发商上海名潮置业有限公司虚假宣传被法院判决赔偿损失，上海经济律师吴剑勇代理购房者提出集团诉讼对开发商起诉要求赔偿损失，案件经过浦东新区人民法院一审、上海市第一中级人民法院二审，前后经过多次开庭审理，经过对房产价值减损的司法鉴定，最终法院认定开发商在销售过程中误导广大购房业主，依法判决开发商承担违约责任，向参与了集团诉讼的小业主依法判决赔偿损失。
 
案件基本情况：
 

上海市浦东新区人民法院
民事判决书

（2017）沪0115民初53544号

 
原告:购房小业主
代理人:上海经济律师吴剑勇律师
 
被告:上海名潮置业有限公司
住所地上海市浦东新区泥城镇旭日路501号。
法定代表人:邱彤，董事长。
 
上海市浦东新区玲珑悦庭小区房产由名潮公司开发，在售楼处向购房者散发的楼盘售卖宣传册中，对房屋户型、面积及效果图等作了相应记载，其中标有“户型两室一厅，建筑面积80.57-85.84㎡”文字记载的内容下配合有户型示意图，双卧室，双阳台等字样。2016年1月9日，原告与名潮公司签订《上海市商品房预售合同》购买小区房产。
 
合同签订后，原告向名潮公司支付了全部房款，开发商名潮公司通知原告收房时，小业主发现入户门位置被修改移位，原来直接进入客厅的入户门被改到了北卧室的墙上，也就是说小业主将从门外直接开门进入北卧室，而不是按传统的居住房一样直接开门进入客厅。故此广大小业主与开发商发生纠纷，2017年4月原告向名潮公司发出《告知函》，对名潮公司擅自将两房一厅变更为一房一厅提出异议，并要求名潮公司承担违约赔偿责任等。
 
原告向一审法院依法起诉，诉讼请求为:1、判令名潮公司向原告赔偿因两房变更为一房的结构性功能减损与使用价值降低而造成的损失；2、判令名潮公司向原告赔偿将房屋结构恢复为两房布局所发生的整修损失费；3、本案诉讼费及鉴定评估等费用由名潮公司承担。
 
名潮公司辩解，开发商在宣传册中将一房的户型描述为两房系其工作人员失误；系争房屋入户门位置确实发生过变化，原来房屋建造时入户门在客厅的墙上，与入户花园相连接的位置，即宣传册上描述的位置；现入户门往北移到入户花园墙上，客厅完全封闭，即设计图纸上标注的位置，入户门位置改变并未告知原告。
 
在法院审理过程中，原告申请对系争房屋两室一厅变为一室一厅的结构性功能与使用价值减损进行评估，司法鉴定机构受上海市高级人民法院委托。
 
上海经济律师吴剑勇律师提出如下专业鉴定意见：
一.不能按我国依据面积计算销售价格的方式，作为价值是否贬损与降低的前提与依据。
1.因为我国的房产销售政策是按面积定价，但其前提是房产的结构合理或符合买卖双方在签订合同时的要求为前提。在相同的面积为前提条件下，一个卧室与二个卧室的使用价值体现明显不同；其他的结构不同也会带来使用价值的不同；使用价值不同所对应的经济价值就不同，现在鉴定要解决的就是解决贬损的经济价值。
2.一个卧室与两个卧室正常居住的人群肯定不同。比如一个卧室只能正常居住一对夫妻，两个卧室则可以正常居住两对夫妻，或一对夫妻带成年子女或老人，两者的使用功能完全不同；
3.再比如，厨房与卫生间属于房产的配套功能，但厨房与卫生间都是在房产里面的，厨房与卫生间并不单独计算销售价格，是直接包含在房产的计价面积里面的。但是不是开发商在一套房产内的每个房间内都设置一个厨房或在每个房间内都设置一个卫生间，甚至直接就将马桶放置在客厅的正中间；是不是会因为厨房与卫生间、马桶也交付给购房者所有了；且马桶虽然是放在客厅的正中央，但同样还是将马桶所占的房产面积交付给购房了；且厨房与卫生间、马桶又不单独计价；但加上我们国家又是按房产面积进行销售计价，是不是就表明对房产价值就没有影响呢？
4.结果都不是，因为要考虑购房人正常的、合理的需求。一套房产有一个厨房、一个卫生间、一个马桶就已经满足正常人的需求了，将多余的、重复设置的、对购房人没有直接用途的配套，只会减少同等面积下的其他功能的使用，结果肯定会对房产的价值造成贬损与降低。
5.本案中，开发商将进户大门改在原来的小卧室，导致小卧室丧失独立居住的功能，被改变为进户的过道了。这个过道就象前面的举例是一个道理，在客厅的正中央多安一个马桶是多余的，这个过道也是多余的，这个过道本身对购房人并没有太多的使用价值，至少其没有卧室的独立居住功能与价值。而购房人对家里多一个过道没有直接的使用价值，这个过道与多一个卧室相比，卧室才是购房人最重要的，也是当初购买本套房产的根本意愿。
二.上海经济律师吴剑勇同时提出关于价值贬损与降低的司法鉴定参照方式：
1.第一种：浪费面积的参照方式
本案中，在同一个小区本身就同时有一房一厅的房产同时销售，面积大约为60平方米左右，而32户原告却以平均83平方米购买的也是一房一厅。两者60平方米是一房一厅，83平方米也是一房一厅，也就是说32户原告多浪费了23平方米。多浪费的面积，就是原告多支出、也就是损失的钱款。以现在云娟路房产价格大约为每平方米4.54万元，23平x4.54万元=104.42万元，这23平方米对应的销售价款104.42万元就可以作为价值贬损认定方式之一。
上面每平方米4.54万元的依据：2016年诉讼双方签购房合同的时段，周边房产均价为1.2万元，本案开发商卖房均价为2.1万元；现在周边房产均价为2.6万元（即比原来涨2.16赔），如此推算本案房产价格现在均价应为每平方米4.54万元。
2.第二种：租金差价的参照方式
以对外出租的租赁差价来计算贬损价值，根据云娟路房产中介对外的租赁情况：一房一厅的平均租金为4230元，正常的二房一厅的平均租金为4920元，即每个月的租金差价690元。按每个月差价690元、一年12个月、一共70年产权计算，690元x12个月x70年=57.96万元，这57.96万元就是原告少收取的房屋租金，也可以作为价值贬损认定方式之一。
 
最终鉴定机构在现场对房产进行司法勘验之后，再结合法庭审理的情况，吴剑勇律师提供的专业鉴定代理意见，作出了专业的房产价值减损的司法鉴定报告，鉴定结果为房产价值减损为79,326元。
 
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，房屋房型结构应为一室一厅，入户门位于入户花园墙上。但名潮公司在售卖宣传册通过“户型两室一厅”、“双卧室，双阳台”等内容，误导购房者所购房屋为两室一厅。该宣传册中的允诺虽未载入合同，亦应当视为合同的内容。故一审法院根据本案违约情形、过错程度、履约情况等因素，认定开发商应承担违约赔偿责任，并取终采纳律师意见及鉴定结论，判决名潮公司因之违约行为向原告小业言主赔偿房屋价值减损79,326元。
 
一审判决之后，开发商提出上诉，要求撤销一审法院判决并依法改判。上海市第一中级人民法院受理上诉之后，依法启动二审程序，二审案号：2018沪01民终5001号。
二审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人即开发商名潮公司虽然认为被上诉人对于购买的房屋争议部位并不是房间是入户花园是明知的，一审法院对与评估报告的适用及交房时间作为主张损失依据均存在错误，但其并未提供充分的证据材料予以支持，故驳回上诉、维持一审浦东新区人民法院民事判决书。
 
上海经济律师吴剑勇律师提醒，在此类房产价值减损的案件中，应同时注意如下几个法律专业问题：
一、北卧室封闭窗何事封闭，以及业主是否错误地签署了同意封闭的委托书，对本案争议的事实并没有影响，与本案无关。
1、因为，本案审理的是二房变一房的价值减损范围，这两个卧室房间从法律上不仅仅仅应该卧室的性质，在形式上也应该是两个独立的、且封闭的空间。根据合同约定及宣传图册，被告本身就应该交付两个独立且封闭的空间，与业主是否签订封闭委托书是没有关联的。也就是说，封闭北卧室本身就是被告的责任与合同义务，本身不需要业主签署委托书；即：封闭北卧室本身与业主签署委托书的是没有关联的，业主不签署委托书，被告也负有交付独立的、封闭的北卧室。
2、本案审理范围并不是拆除封闭窗的费用由谁来承担的法律问题，如果是审查拆除费用的承担问题，才可能要来分析业主签署委托书是否属于过错，是否要承担法律责任或责任大小的问题。
3、被告虚假宣传在先、不仅没有按约定交付具有卧室性质的北卧室，最后连北卧室的封闭窗都要拆除。因此、全部的错误均是因为被告违约才导致，如果没有被告的违约，则根本就不存在、也不需要业主签署委托书；所以、不应由此认定业主因为错误地签署了委托书，而认定业主在本案中存在法律责任。
二、从普通人对房产的思维与价值观上判断，北卧室从性质上虽然不是卧室的性质，但如果其仍然是独立的、封闭的空间，其价值必然比敞开对外的价值更高。
1、从一个正常的普通人来看，不论是北卧室、还是入户花园，如果其是一个独立的封闭空间，其价值明显会高于一个公开对外的敞开空间。
2、是否北卧室的独立封闭空间与敞开空间，两者是否存在价值减损应该是法庭裁判认定的事实，应该由法庭作出事实认定；如果认为封闭与敞开的独立空间对整体房屋的价值贬损没有影响本案，代理人认为完全脱离普通人对事实的认可。并且、鉴定报告是三位鉴定人员共同作出的，北卧室封闭拆除价值的减损同样应该由三位鉴定人员共同决定。法律依据：《司法鉴定程序通则》（2016年5月1日起施行）第三十五条对于涉及复杂、疑难、特殊技术问题或者重新鉴定的鉴定事项，可以组织三名以上的专家进行复核；复核人员完成复核后，应当提出复核意见并签名，存入鉴定档案。
3、根据《司法鉴定程序通则》结合到本案中：
（1）、关于鉴定事项遗漏：鉴定老师在法庭上明显表示只鉴定了进户门移位给房产价值造成的损失，直接针对以二卧室为基础，对比一卧室的房产价值进行减损的对比，没有考虑拆除封闭窗的法律事实。
（2）、关于提供新的鉴定材料：被告通知必需拆除封闭窗是现场勘察之后才发生的事实，在鉴定报告出具之前，代理人已将证据材料及要求增加该部分鉴定的意见同时快递给法庭及司法鉴定机构，但鉴定报告未体现该部分内容。
 
故此，上海经济律师吴剑勇给开发商提出建议，宣传、销售房产应客观真实，不得作虚假宣传，否则将依法承担违约赔偿责任；另外，广大业主在选房、购房应注意区别开发商的真实宣传与销售行为，最好在整个购房过程中留存相关证据。如果确实发现开发商虚假承诺的违约行为应及时委托专业律师进行法律维权。
 
 
作者：上海经济律师网-吴剑勇律师
 
吴剑勇律师咨询电话：135 1210 1626
吴剑勇律师电子邮件：wjylaw@163.com
吴剑勇律师网站：www.wjylaw.com
吴剑勇律师办公地址：上海市静安区江场三路182号盈科律师大厦1层至7层