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房产开发商在房产旁边建垃圾箱,法院判决房产开发商赔偿巨额损失
标题:房产开发商在房产旁边建垃圾箱,法院判决房产开发商赔偿巨额损失
 
 

主题:消费者签订《上海市商品房预售合同》之后,房产开发商擅自变更小区规划,移动小区垃圾箱位置,购房人委托上海经济律师网吴剑勇律师代理诉讼,嘉定区人民法院民事判决房产开发商赔偿购房人损失18万元。
下面是上海市嘉定区人民法院民事判决书,全文如下:
 
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上海市嘉定区人民法院
民事判决书
 
(2008 )嘉民三(民)初字第1455号
 
原告张钢键
男,1978年3月27日生,汉族,上海XX咨询管理有限公司职员,住上海市浦城路XX弄X号XXXX室。
 
委托代理人吴剑勇律师,律师事务所律师。
 
被告上海惠X置业发展有限公司,住所地上海市嘉定区方黄公路XXXX号。
法定代表人俞XX,董事长。
委托代理人XXX、XX  律师事务所律师。
 
原告张钢键诉被告上海惠X置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员朱彼菁独任审判,公开开庭进行了审理。原告张钢键及其委托代理人吴剑勇律师、被告上海惠X置业发展有限公司的委托代理人诸燕舟、朱戚到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
 
原告张钢键诉称,2007年9月,原告到被告开发的"莱茵郡"售 楼处看房,看中了玉麦路399弄295号至298号一排联体别墅,因售房人员介绍说垃圾房在玉麦路399弄298号处,且现场模型亦显示垃圾房在298号处,尽管295号的售价比298号的售价高出40万元左右,原告选择购买295号别墅,为此,原、被告签订了"上海市商品房预售合同"。但嗣后,原告发现被告擅自变更小区规划,将垃圾房建造至295号前面,不但对原告房屋的环境造成影响,而且大大降低了原告房屋的房产价值。原告多次与被告交涉无果,因被告擅自变更小区规划,属于违约行为,故起诉至法院要求被告赔偿房屋贬值损失。鉴于合同约定的违约金低于实际损失,故请求法院调整至25万元。
 
被告上海惠X置业发展有限公司辩称,原告所述与事实不符。售楼人员未告知其垃圾房建造在298号处,而且原告认为垃圾房造成其房屋贬值是原告主观判断,并非客观事实,因为影响房屋价格的因素很多,而且,垃圾房属于市政配套设施,并非预售合同可约定范围之内,故被告不存在违约,请求法院驳回原告的诉讼请求。
 
经审理查明,2007年10月8日,原、被告签订了"上海市商 品房预售合同",约定原告向被告购买由被告投资建造的"莱茵郡城"别墅(又称绿苑新城二期),具体地址为嘉定区黄渡镇玉麦路399弄XX号,建筑面积187.52平方米,总房价为235万元。合 同第九条约定"甲方(注:指被告)不得擅自变更已经与乙方(注:指原告)约定的小区平面布局(见附件六),确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局,乙方有权要求甲方恢复,如不能恢复的,甲方应当向乙方支付总房价款的1%违约金。"第九条的补充条款2规定"小区内市政配套单位的设备位置(不含建筑物)不属于双方的约定范围,甲方将按相关配套部门的要求实施。"根据合同附件六即"该房屋相邻关系及小区平面布局"显示在原告所购房屋的东北处靠近298号别墅的北侧建造有一垃圾房。在该附件的下端用较小的字体标有"/J区内水电煤等配套设施位置最终以相关职能部门审定图纸为准"的字样。嗣后,原告按约付清了所有房款。2007年年底,原告发现被告将垃圾房建造在了与其相邻的296号别墅的北侧,拉近了与其别墅的距离,故多次与被告交涉未果,故涉讼。
 
又查,目前垃圾房的位置位于295号别墅的北面,与295号房屋的相对距离约在10米左右,中间有一堵高度约为3.5- 4米 左右的围墙,295号北面1层为厨房, 2、3层为卧室,均有北向 开窗。垃圾房门洞朝向为西向,是小区内生活垃圾储存点。
 
审理中,原告以合同约定的违约金低于实际损失,故申请违约金调整,要求被告按实际损失赔偿,并申请对垃圾房移位对295号房屋价值所产生的贬值影响进行评估。为此,上海市高级人民法院委托上海大雄房地产估价有限公司进行了评估。该评估机构出具了大雄房估F2009(sQ)-100199号房地产估价报告,结论为房 地产价格减损值为183,100元。原告对此无异议,并申请将诉讼 请求调整为183,100元。被告对估价报告的真实性无异议,但认 为垃圾房的位置与房屋价格无关,估价依据不足,且认为影响房地产价格的因素很多,房地产价格本身是买卖双方协商一致确定的,故请求法院不予采信。而且认为,尽管被告先后开发了涉案房屋所在的小区,同时又开发了垃圾房所在的公寓式酒店小区,属不同小区。但其提供的"绿苑新城二期生活垃圾清运审查意见表"附图显示公寓式酒店、联排别墅均为绿苑新城二期。
 
以上事实,有上海市商品房预售合同、大雄房估F2009(sQ)-100199号房地产估价报告、庭审笔录等为证,事实清楚,证据 确实。
 
本院认为,原、被告签订的上海市商品房预售合同系双方真实意思的表示?未违反法律、法规的强制性规定,合法有效?对双方当事人均有约束力,双方当事人均应严格履行各自的义务,反之应承担相应的法律责任。被告辩称垃圾房与涉案房屋分属不同小区的意见与实际不符,本院不予采信。原、被告所签订的预售合同的附件六显示垃圾房的位置具体明确,并对双方预售合同的签订及房屋价格的确定有重大影响,是合同的内容之一,对原、被告均有法律约束力。现被告擅自变更垃圾房的位置应属擅自变更小区布局的行为,已构成违约。被告所谓的垃圾房属市政配套设施不属合同约定范围、故被告不存在违约的辩解,其一,垃圾房属于生活配套设施,并非市政配套设施;其二,以"小区内水电煤等配套设施位置最终以相关职能部门审定图纸为准飞系属单方面免除法律责任的条款。因此,被告的辩解意见本院不予采信。尽管预售合同对变更小区布局的违约责任有约定,但根据法律规定约定的违约金低于实际损失的,当事人可请求法院增加。现在原告申请对贬值损失进行评估的情况下,法院委托的评估机构出具了估价报告?尽管被告对此有异议,但并未提供相反证据,故对该评估报告应予采信。因原告的实际损失大于约定的违约金,其据此申请调整违约金、要求被告按实际损失赔偿的请求,于法有据,应予支持。据此,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条之规定,判决如下:
 
被告上海惠X置业发展有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿原告张钢键人民币183100元。
 
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 
本案受理费3,962元,减半收取,估价费3, 000元,合计 诉讼费4,981元,由被告负担(被告负担之款应于判决生效之日 起7日内交付本院)。
 
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。
 
 
审判员 朱筱菁
二00九年七月十三日
书记员 方靖
 
 
附:相关的法律条文
 
一、《中华人民共和国合同法》
 
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约全过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁非凡构予以适当减少。
 
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十一条人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论,当事人没有足以反驳的相反证据和理由的,可以认定其证明力。
 
 
 
 
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